Mietvertrag nach Todesfall kündigen
Frist, Form und Musterschreiben.
Ratgeber
Mieter verstorben, keine Erben: Was Vermieter und Hausverwaltungen tun können
Das Wichtigste in Kürze
Räumen Sie die Wohnung nicht auf eigene Faust. Sind keine Erben bekannt, können Sie als Gläubiger beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen (§§ 1960, 1961 BGB). Der Nachlasspfleger vertritt die unbekannten Erben. Kündigen können Sie innerhalb eines Monats nach Kenntnis (§ 564 BGB). Eigenmächtiges Räumen kann verbotene Eigenmacht sein (§ 858 BGB). Gibt es überhaupt keinen Erben, erbt das Land (§ 1936 BGB).
Ein Mieter stirbt, die Miete bleibt aus, und niemand meldet sich. Für Vermieter und Hausverwaltungen ist das ein häufiger und unangenehmer Fall: Die Wohnung ist blockiert, und es gibt keinen Ansprechpartner.
Dieser Artikel zeigt, welche Schritte das Gesetz vorsieht. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit oder hohen Rückständen gehört ein Anwalt an Ihre Seite.
Zuerst: Tritt jemand in den Vertrag ein?
Bevor es um Erben geht, prüfen Sie, ob Ehepartner oder Kinder nach § 563 BGB eintreten oder als Mitmieter weiter in der Wohnung leben. Dann ist die Wohnung nicht herrenlos. Die Details zu Eintritt und Kündigungsfristen stehen im Artikel Mietvertrag nach einem Todesfall kündigen.
Haben alle Erben ausgeschlagen oder sind sie nicht zu finden, ist der Nachlass faktisch führungslos. Wie das aus Sicht der Erben aussieht, erklärt der Artikel Erbe ausgeschlagen: Wer räumt die Wohnung?.
Das Nachlassgericht einschalten
Bis zur Annahme der Erbschaft hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit dafür ein Bedürfnis besteht, und zwar auch dann, wenn der Erbe unbekannt ist (§ 1960 BGB). Es kann etwa Siegel anlegen, Wertsachen hinterlegen, ein Verzeichnis erstellen lassen oder einen Nachlasspfleger bestellen.
Zuständig ist nach § 343 FamFG das Nachlassgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Schildern Sie dort kurz, was Sie wissen: Todesdatum, Adresse, Mietrückstände, ob Angehörige bekannt sind.
Nachlasspflegschaft beantragen
Wer einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich durchsetzen will, kann nach § 1961 BGB beantragen, dass das Gericht einen Nachlasspfleger bestellt. Als Vermieter mit offener Miete oder Räumungsanspruch sind Sie ein solcher Gläubiger.
Zu einem Fall aus der Praxis hat das OLG Hamm (I-15 W 308/10) am 22. Juni 2010 entschieden, dass das Gericht die Pflegschaft nicht von einem Kostenvorschuss des Vermieters abhängig machen darf. Der Pfleger durfte dort die Kündigung entgegennehmen und über die Räumung verhandeln. Der Beschluss ist älter, und das Kostenrecht wurde seither neu gefasst. Fragen Sie das Gericht deshalb nach dem aktuellen Vorgehen. Nennen Sie im Antrag ausdrücklich, wofür Sie den Pfleger brauchen: Mietrückstände und Räumung.
Kündigen und räumen
Nach § 564 BGB können Erben und Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Die Kündigung richten Sie an den Nachlasspfleger, sobald es ihn gibt.
Für Forderungen aus dem Mietverhältnis haben Sie ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (§ 562 BGB). Nach § 562b BGB dürfen Sie verhindern, dass diese Sachen weggeschafft werden. Wurden Sachen ohne Ihr Wissen weggeschafft, erlischt das Pfandrecht einen Monat nach Ihrer Kenntnis, wenn Sie nicht klagen. Es ist aber kein Freibrief zum Räumen.
Achtung
Räumen Sie nicht eigenmächtig. Wer jemandem den Besitz gegen dessen Willen entzieht, handelt widerrechtlich (§ 858 BGB). Das gilt auch dann, wenn die Erben noch unbekannt sind. Holen Sie sich vorher die Befugnis des Nachlasspflegers oder einen Titel.
Gibt es überhaupt keinen Erben, erbt nach § 1936 BGB das Land, in dem der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte. Wer am Ende die Kosten der Räumung trägt, hängt vom Nachlass ab. Klären Sie das früh mit Nachlassgericht und Nachlasspfleger.
Der Nachlasspfleger ist bestellt, die Wohnung muss leer?
Liegt der Auftrag des Nachlasspflegers vor, räumen wir die Wohnung in Berlin zum schriftlichen Festpreis, ohne Anzahlung und mit besenreiner Übergabe. Die Besichtigung ist kostenlos.
Häufige Fragen
Was tun, wenn ein Mieter stirbt und keine Erben bekannt sind?
Informieren Sie das Nachlassgericht und beantragen Sie als Gläubiger eine Nachlasspflegschaft (§§ 1960, 1961 BGB). Der Pfleger vertritt die unbekannten Erben gegenüber dem Vermieter.
Darf der Vermieter die Wohnung des Verstorbenen selbst räumen?
Nein. Eigenmächtiges Räumen kann verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB sein. Warten Sie auf den Nachlasspfleger oder holen Sie anwaltlichen Rat ein.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Tod kündigen?
Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod, wenn niemand in den Vertrag eingetreten ist (§ 564 BGB).
Muss der Vermieter die Nachlasspflegschaft vorfinanzieren?
Nach einer Entscheidung des OLG Hamm von 2010 (I-15 W 308/10) durfte das Gericht die Anordnung nicht von einem Kostenvorschuss abhängig machen. Fragen Sie beim Nachlassgericht nach dem aktuellen Vorgehen.
Wer erbt, wenn es niemanden gibt?
Das Land, in dem der Verstorbene zuletzt wohnte (§ 1936 BGB). Für Berliner Mieter ist das in der Regel das Land Berlin.
Fazit
Bei einem Mieter ohne bekannte Erben führt der sichere Weg über das Nachlassgericht und einen Nachlasspfleger. Das dauert, schützt Sie aber vor Streit über eigenmächtiges Räumen und gibt Ihnen einen Ansprechpartner für Kündigung und Räumung.
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