Haushaltsauflösung nach einem Todesfall
Die richtige Reihenfolge von der Erbfrage bis zur Übergabe.
Ratgeber
Mietvertrag nach einem Todesfall kündigen: Frist, Form und Musterschreiben
Das Wichtigste in Kürze
Mit dem Tod des Mieters endet der Mietvertrag nicht. Tritt niemand ein, geht er auf die Erben über. Erben und Vermieter können dann innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich kündigen (§ 564 BGB). Die Kündigung braucht Schriftform. Geht sie bis zum dritten Werktag eines Monats beim Empfänger ein, endet der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats.
Nach einem Todesfall läuft die Miete weiter, auch wenn niemand mehr in der Wohnung wohnt. Dieser Artikel erklärt, wer den Mietvertrag beenden kann, welche Frist gilt und was in ein Kündigungsschreiben gehört.
Er ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit unter Erben oder mit dem Vermieter gehört ein Anwalt oder der Mieterverein an Ihre Seite.
Wer nach dem Tod Mieter bleibt
Zuerst kommt die Frage, ob überhaupt jemand in den Vertrag eintritt. Lebte der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner in der Wohnung, wird er Mieter. Fehlt er, treten die Kinder ein, die im Haushalt lebten, danach andere Familienangehörige und Menschen, die mit dem Verstorbenen dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt führten (§ 563 BGB).
Wer eintritt, kann das ablehnen. Die Erklärung gegenüber dem Vermieter muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erfolgen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Waren mehrere Personen gemeinsam Mieter, besteht der Vertrag mit den überlebenden Mietern fort. Auch sie dürfen innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 563a BGB).
Erst wenn niemand eintritt und der Vertrag nicht mit Mitmietern weiterläuft, geht er auf die Erben über. Für genau diesen Fall gilt § 564 BGB.
Die Frist: ein Monat zum Erklären, dann rund drei Monate bis zum Mietende
Das Gesetz kennt zwei Zeiträume. Erstens: Erben und Vermieter haben einen Monat Zeit, die außerordentliche Kündigung auszusprechen. Der Monat beginnt, sobald sie vom Tod und davon wissen, dass niemand eingetreten ist. Zweitens: Danach gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Empfänger sein, dann endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d BGB). Samstage zählen dabei als Werktage (BGH, Az. VIII ZR 206/04).
Ein Beispiel: Geht die Kündigung am 3. Dezember 2026 beim Vermieter ein, endet der Mietvertrag am 28. Februar 2027. Kommt sie erst am 4. Dezember an, endet er am 31. März 2027. Ein Tag Verspätung kostet eine ganze Monatsmiete.
Achtung
Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum auf dem Brief. Schicken Sie die Kündigung früh, am besten per Einwurfeinschreiben, oder geben Sie sie persönlich gegen Bestätigung ab. Eine E-Mail genügt nicht.
Wer die Monatsfrist verpasst, verliert das Sonderkündigungsrecht. Bei einem normalen unbefristeten Mietvertrag ändert das meist wenig, denn auch eine ordentliche Kündigung durch den Mieter läuft drei Monate. Wichtig wird die Monatsfrist bei befristeten Verträgen oder wenn ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Dort ist § 564 BGB oft der einzige Weg, vor dem Vertragsende herauszukommen.
Auch der Vermieter darf nach dem Tod des Mieters kündigen, ebenfalls binnen eines Monats nach Kenntnis. Ein berechtigtes Interesse muss er dafür nicht nachweisen.
Kündigung schreiben: Form und Muster
Die Kündigung braucht Schriftform: ein Brief mit Originalunterschrift (§ 568 BGB). Fax und E-Mail reichen nicht. Mehrere Erben unterschreiben am besten alle, dann gibt es keinen Streit über die Wirksamkeit. Legen Sie eine Kopie der Sterbeurkunde und einen Nachweis der Erbenstellung bei, zum Beispiel das Testament mit Eröffnungsprotokoll oder den Erbschein. Fragen Sie die Hausverwaltung vorher, was sie als Nachweis akzeptiert, bevor Sie einen Erbschein kostenpflichtig beantragen.
Musterschreiben
[Name und Anschrift der Erben][Name und Anschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[Ort, Datum]
Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, [Anschrift der Wohnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Erbe von [Name des Verstorbenen], der am [Datum] verstorben ist. Am [Datum] habe ich vom Tod und davon erfahren, dass niemand in das Mietverhältnis eingetreten ist. Hiermit kündige ich das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist nach § 564 BGB, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin.
Eine Kopie der Sterbeurkunde und [des Testaments / des Erbscheins] liegt bei. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang und das Mietende schriftlich und nennen Sie mir einen Termin für die Wohnungsübergabe.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift aller Erben]
Nach der Kündigung: Miete, Kaution und Übergabe
Bis zum Mietende läuft die Miete weiter. Sie ist eine Nachlassverbindlichkeit. Ob der Nachlass dafür reicht, sollten Erben prüfen, bevor sie die Erbschaft annehmen. Die Kaution gehört zum Nachlass und wird nach der Übergabe abgerechnet. Fotos vom Zustand beim Auszug ersparen später Diskussionen.
Planen Sie die Auflösung so, dass die Wohnung vor dem Mietende leer und besenrein ist. Wie die Auflösung selbst abläuft, steht in unserem Leitfaden zur Haushaltsauflösung nach einem Todesfall. Wer in den ersten Tagen eine Liste zum Abhaken sucht, findet sie in der Checkliste für die Wohnung eines Verstorbenen.
Die Wohnung muss vor dem Mietende leer sein?
Wir lösen Wohnungen in Berlin und im Umkreis von 50 Kilometern auf, zum schriftlichen Festpreis und mit besenreiner Übergabe. Die Besichtigung ist kostenlos, auf Wunsch auch per Video.
Nachlesen im Gesetzestext: § 563 BGB, § 563a BGB, § 564 BGB, § 568 BGB und § 573d BGB.
Häufige Fragen
Wie lange läuft die Miete nach dem Tod des Mieters weiter?
Bis zum Mietende nach der Kündigung. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats ein, endet der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats. Das sind rund drei Monate Miete.
Muss ich den Mietvertrag nach einem Todesfall überhaupt kündigen?
Ja, sonst läuft er weiter und die Miete bleibt fällig. Das gilt für Erben. Wer das Erbe ausschlägt, ist nicht mehr zuständig. Was dann gilt, steht in unserem Artikel Erbe ausgeschlagen: Wer räumt jetzt die Wohnung?
Dürfen mehrere Erben allein kündigen?
Am sichersten kündigen alle Miterben gemeinsam oder ein Miterbe mit schriftlicher Vollmacht der anderen. Dann kann niemand die Wirksamkeit anzweifeln.
Reicht eine E-Mail oder ein Fax?
Nein. Die Kündigung braucht Schriftform nach § 568 BGB, also ein Papier mit Originalunterschrift.
Darf der Vermieter nach dem Tod des Mieters kündigen?
Ja, wenn niemand eintritt, ebenfalls binnen eines Monats nach Kenntnis und mit der gesetzlichen Frist. Ein berechtigtes Interesse braucht er dafür nicht (§ 573d Abs. 1 BGB).
Fazit
Zuerst klären, ob jemand eintritt. Sonst innerhalb eines Monats schriftlich kündigen und darauf achten, dass die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ist. Dann bleiben rund drei Monate für eine geordnete Auflösung.
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