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Besenrein übergeben: Was dazugehört und was nicht
Das Wichtigste in Kürze
Besenrein heißt: Die Wohnung ist leer geräumt und grobe Verschmutzungen sind beseitigt. So hat es der Bundesgerichtshof 2006 beschrieben (VIII ZR 124/05). Eine gesetzliche Definition gibt es nicht, deshalb zählt im Streit der Einzelfall und der Mietvertrag. Eine Grundreinigung schulden Sie mit „besenrein“ nicht. Die Pflicht zur Rückgabe selbst steht in § 546 BGB.
In fast jedem Mietvertrag und jedem Übergabeprotokoll steht das Wort „besenrein“. Was genau damit gemeint ist, regelt kein Gesetz, und genau daran entzündet sich beim Auszug oft der Streit um die Kaution.
Dieser Artikel zeigt, was Gerichte unter dem Begriff verstehen und wie Sie die Übergabe sauber hinbekommen. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit hilft der Mieterverein oder ein Anwalt.
Was besenrein bedeutet
Der Begriff ist im Gesetz nicht definiert. Nach § 546 BGB müssen Sie die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Wie sauber sie dabei sein muss, hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 28. Juni 2006 (VIII ZR 124/05) so umschrieben: Die Pflicht beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.
Das heißt: Sie müssen die Wohnung nicht wie bei einer Grundreinigung herrichten. Was im Einzelfall als grob gilt, entscheidet am Ende ein Gericht. Je klarer der Zustand auf Fotos zu sehen ist, desto weniger Spielraum bleibt für Streit.
Was in der Praxis dazugehört
- Alles herausräumen.Möbel und Kartons, auch im Keller und auf dem Balkon. Eine volle Wohnung ist nie besenrein.
- Müll und Sperrmüll entsorgen.Was zurückbleibt, führt schnell zu Streit und Kosten. Wie Sie legal und günstig entsorgen, steht im Artikel BSR-Recyclinghöfe in Berlin.
- Böden fegen oder saugen.Grober Schmutz und Staubflusen gehören weg.
- Grobe Verschmutzungen beseitigen.Zum Beispiel Essensreste im Kühlschrank, stark verschmutzte Herdplatten oder Müllreste im Bad.
- Schlüssel zurückgeben.Alle Schlüssel, auch Zweitschlüssel, gegen Quittung.
Müssen Sie Fenster putzen?
Dazu gibt es keine Pflicht, die sich direkt aus „besenrein“ ergibt. Der Bundesgerichtshof hat am 21. August 2018 entschieden (VIII ZR 188/16), dass ein Vermieter die Fenster nicht reinigen muss. Daraus folgt nach Darstellung des Berliner Mietervereins aber keine Reinigungspflicht des Mieters. Zum Mietende nennt der Verein ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 8. März 2016 (63 S 213/15): Mieter sind danach nicht verpflichtet, die Fenster zu putzen.
Das ersetzt nicht den Blick in Ihren Mietvertrag. Steht dort eine ausdrückliche Reinigungsklausel, gilt sie zunächst. Ob sie wirksam ist, prüft im Zweifel ein Anwalt. Stark verschmutzte Scheiben sind außerdem ein klassischer Streitpunkt.
Wenn der Vermieter mehr verlangt
Ob Sie Schönheitsreparaturen schulden, ist eine andere Frage und hängt vom Mietvertrag ab. Besenrein bedeutet nicht renoviert. Auch Schadensersatz wegen mangelnder Reinigung setzt in der Regel voraus, dass der Vermieter Ihnen zuvor eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt hat (§ 281 BGB).
Geben Sie die Wohnung gar nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB). Deshalb gehört die rechtzeitige Räumung zur Planung des Auszugs.
Achtung
Unterschreiben Sie das Übergabeprotokoll nur, wenn es den Zustand richtig wiedergibt. Einwände gehören hinein, am besten mit Fotos vom Tag der Übergabe und einem Zeugen.
Wann Sie Hilfe brauchen
Für eine fast leere Wohnung brauchen Sie uns nicht: Besen und ein paar Stunden genügen. Anders sieht es aus, wenn noch der ganze Hausrat da ist, die Zeit knapp wird oder niemand tragen kann.
Die Wohnung muss leer und besenrein übergeben werden?
Wir räumen die Wohnung in Berlin und im Umkreis von 50 Kilometern zum schriftlichen Festpreis, ohne Anzahlung und mit besenreiner Übergabe. Die Besichtigung ist kostenlos, auf Wunsch auch per Video. Was ein Auftrag grob kostet, steht im Artikel Was kostet eine Entrümpelung?.
Häufige Fragen
Was heißt besenrein?
Die Wohnung ist leer geräumt, und grobe Verschmutzungen sind beseitigt. Eine Grundreinigung ist nicht geschuldet. Das hat der Bundesgerichtshof 2006 (VIII ZR 124/05) so umschrieben.
Muss ich beim Auszug Fenster putzen?
Aus „besenrein“ allein folgt das nicht. Der Berliner Mieterverein nennt ein Urteil des Landgerichts Berlin (63 S 213/15), nach dem Mieter zum Mietende nicht zum Fensterputzen verpflichtet sind. Eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag kann davon abweichen.
Ist besenrein dasselbe wie renoviert?
Nein. Ob Sie streichen oder tapezieren müssen, regelt der Mietvertrag. Besenrein betrifft nur Räumung und grobe Sauberkeit.
Was passiert, wenn die Wohnung nicht besenrein ist?
Der Vermieter kann Schadensersatz verlangen, in der Regel erst nach einer angemessenen Fristsetzung (§ 281 BGB). Geben Sie die Wohnung nicht rechtzeitig zurück, kommt eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB in Betracht.
Fazit
Besenrein heißt leer und grob sauber, nicht blitzblank. Räumen Sie früh, dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und prüfen Sie den Mietvertrag auf abweichende Klauseln. Dann bleibt am Übergabetag wenig, worüber sich streiten lässt.
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