Pflegeheim: Wohnung kündigen und auflösen
Schritt für Schritt, ohne Sonderkündigungsrecht.
Ratgeber
Wohnungsauflösung durch den Betreuer: Genehmigung und Ablauf
Das Wichtigste in Kürze
Ein gesetzlicher Betreuer darf die Mietwohnung des Betreuten nicht allein kündigen. Für die Kündigung und für eine Aufhebung des Mietverhältnisses braucht er die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1833 Abs. 3 BGB), und er muss die geplante Aufgabe der Wohnung dem Gericht unverzüglich anzeigen (Abs. 2). Maßgeblich sind die Wünsche des Betreuten (§ 1821 BGB). Mit dem Tod des Betreuten endet die Betreuung (§ 1870 BGB).
Wenn jemand ins Heim zieht oder sich nicht mehr allein versorgen kann, steht der Betreuer vor der Frage, was mit der Wohnung geschieht. Die Kündigung ist dabei nur der erste Schritt, danach muss die Wohnung leer werden.
Dieser Artikel nennt die Regeln nach der Betreuungsrechtsreform von 2023 und zeigt den Ablauf. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen zu einem konkreten Fall beantwortet das Betreuungsgericht.
Die Genehmigung des Betreuungsgerichts
Für Wohnraum, den der Betreute selbst nutzt, gilt § 1833 BGB. Der Betreuer braucht danach die Genehmigung des Betreuungsgerichts für die Kündigung des Mietverhältnisses, für eine Erklärung, die auf dessen Aufhebung zielt, und für die Vermietung solchen Wohnraums.
Plant der Betreuer, die Wohnung aufzugeben, muss er das dem Gericht unverzüglich anzeigen, mit Gründen und aus Sicht des Betreuten. Die Aufgabe ist nur unter den Voraussetzungen von § 1821 BGB zulässig. Dort steht: Der Betreuer muss die Wünsche des Betreuten ermitteln und ihnen grundsätzlich folgen, es sei denn, Person oder Vermögen des Betreuten würden dadurch erheblich gefährdet.
Achtung
Lassen Sie sich vor jedem Auftrag den Betreuerausweis zeigen und prüfen Sie den Aufgabenkreis. Ohne gerichtliche Genehmigung ist eine Kündigung der Wohnung nicht wirksam, und eine Räumung wäre ein Risiko für alle Beteiligten.
Der Ablauf Schritt für Schritt
- Aufgabenkreis prüfen.Gehört die Wohnungsangelegenheit zum Aufgabenkreis des Betreuers?
- Wünsche des Betreuten klären.Möchte die Person die Wohnung behalten, ist der Umzug nötig, was soll mit den Dingen geschehen?
- Anzeige und Genehmigung.Die Aufgabe der Wohnung dem Betreuungsgericht anzeigen und die Genehmigung zur Kündigung einholen.
- Kündigen.Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Mietrecht. Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Umzugs ins Pflegeheim gibt es nicht, mehr dazu im Artikel Pflegeheim: Wohnung kündigen und auflösen.
- Wohnung auflösen.Persönliches und wichtige Papiere sichern. Bei Wertgegenständen klärt der Betreuer mit dem Gericht, wie sie zu verwerten sind. Der Rest wird entsorgt.
- Leer übergeben.Zählerstände und Zustand dokumentieren, Schlüssel gegen Quittung zurückgeben.
Was die Auflösung kostet
Wer die Kosten trägt, hängt vom Vermögen und von möglichen Sozialleistungen ab. Klären Sie das, bevor Sie einen Auftrag erteilen, mit dem Betreuungsgericht und dem zuständigen Amt.
Den Preis der Auflösung nennen wir erst nach der Besichtigung, weil er von Menge und Zugang abhängt. Richtwerte finden Sie im Artikel Was kostet eine Entrümpelung?. Verwertbares rechnen wir als eigenen Posten an. Für Ihre Unterlagen erhalten Sie von uns den Festpreis schriftlich.
Was nach dem Tod des Betreuten gilt
Die Betreuung endet mit dem Tod des Betreuten (§ 1870 BGB). Danach entscheiden die Erben, bei unbekannten Erben ein Nachlasspfleger. Der Betreuer sollte nichts mehr verkaufen oder entsorgen und den Tod dem Betreuungsgericht melden. Welche Schritte dann folgen, steht im Artikel Haushaltsauflösung nach einem Todesfall.
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Häufige Fragen
Darf der Betreuer die Wohnung des Betreuten kündigen?
Nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1833 Abs. 3 BGB), wenn der Betreute die Wohnung selbst nutzt. Außerdem muss er die geplante Aufgabe der Wohnung dem Gericht unverzüglich anzeigen.
Gilt das auch bei einem Umzug ins Pflegeheim?
Ja. Ein Sonderkündigungsrecht gibt es dabei nicht, es gilt die normale Kündigungsfrist.
Was passiert mit der Wohnung, wenn der Betreute stirbt?
Die Betreuung endet (§ 1870 BGB). Danach entscheiden die Erben oder ein Nachlasspfleger über Kündigung und Räumung.
Darf der Betreuer den Hausrat selbst entsorgen?
Persönliches soll er nach den Wünschen des Betreuten behandeln. Bei Wertgegenständen klärt er die Verwertung mit dem Betreuungsgericht.
Fazit
Ohne Genehmigung des Betreuungsgerichts kündigt ein Betreuer die Wohnung nicht. Wer Anzeige und Genehmigung sauber dokumentiert, hat die Auflösung rechtlich im Griff und kann sie dann in Ruhe planen.
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